审先生（Mr.内审） / 文；内审网 / 整编

“明天，同学F要去参与当地的“联名停贷”签字行动。”

昨晚和一位老朋友通话，他如是说。

今年春节后，曾听闻同学F期房已近停工。印象中，F和其亲兄弟，是在两三年前在当地县城各自买的一套140平米左右的期房，可谓也是举全家之力，为了减轻房贷月供压力，F还于去年想办法完成了部分提前还贷。

地产行业的声声暴雷，从去年开始，有愈演愈烈之势，从早期的偶尔听闻，已经发展到“近在身边、声声相连”的局面。

进入六月，尤其是七月，“强制停贷”行动，似乎风潮涌动。

“强制停贷”，从字面理解，似乎是机关、机构的行为，但随着多地多个业主公开书面声明的传播，各界也就如此采用了。从业务实际来看，本质是购房人面对烂尾楼迟迟无法复工、收房遥遥无期，而采取的“断供”无奈之举。

“停贷”也好，“断供”也罢，无论如何，已成当前地产、金融最热的事件和现象。

当下，政界、商界、学界以及最为弱势的“购房人”，大家从各方角度分析原因、批判问题、探寻解决之道，观点交锋，热搜不断，可谓颇为火热。

有人认为，期房，自带原罪，极为不公。

有人建议，应该取消商品房预售制。

也有专家放话，取消预售制，对老百姓，更为不利。

各家之言，无须过于探究对错与否。

商品房预售最早出现于香港。1994年，中国大陆出台的《城市房地产管理法》，基于各方经验，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定，此后，国内商品房基本均采用预收模式。

作为审计业者，独立、客观、公正，是我们的工作基本原则。而从历史的角度，辩证的看待历史，我们才会得出更为客观的结论。

在上世纪90年代初期，房地产行业起步不久，产业资金尤其不足，预售制的引入，无疑对房地产行业快速发展启动了至关重要的作用，而，房地产行业的超长上下游链条，对带动国民经济的整体向前，对促进就业、提升居民收入、促进消费具有不可或缺的意义。

上周五，有个小伙伴在内审网问到“老师，目前一些楼盘强制停贷，从控制角度，怎么看呢？”

这是一个好问题，一个有深入思考的问题，刚好这些天，我也有所了解。

从控制角度，一套期房的交付，受制于哪些因素？

从拿地，到建房，再到最终如期交付，整个过程管控，难言简单。

稍作分析，政策、人力、资金、材料、设备…以及天气等等，均会对建设项目的成本、进度、质量产生影响。

而进一步深入，在当今经济社会发展阶段，在现有建设项目管理水平下，人才人力、材料设备早已几乎不存在难以解决的问题，政策、天气等不可控因素也早已纳入项目规划影响考虑。

而在预售制模式下，房地产开发企业是已经或将能够稳妥的收到包含项目利润在内的全部资金的。

所以，这么看来，预售制下，房子的如期如质交付，根本不存在实质性的不可控因素。

而这些年，各地烂尾楼事件接连发生，我们不难发现，原因几乎均在于资金问题。也就是资金监管未得到有效执行，资金被违规挪作他用。

基于此，资金管控，是期房如期交付的关键控制点。而核心风险就是，资金未得到有效管控，未能用于标的房产项目而被挪作他用。

当然，这也是任何预付费模式下共同的风险所在，健身房、美容院、洗车店等等是最典型的生活预付费场景，培训班亦是如此，在这些行业，我们也总能听到暴雷、跑路之声。

“双减”政策下，国家已经出手，对教育行业培训费用建立资金监管政策，同样是为了降低预付费资金风险。

言归房地产话题，从控制角度分析，控制目标、风险均是明确的，资金监管的控制设计也早已建立。

那么，从专业的角度剖析，出现如此大的问题，隐性因素是复杂的，那么根本原因到底是什么？

本文不过于展开，纵观预售制各环节，我们不难发现，两个方面明显的缺陷或有待优化的地方。

一方面：从控制设计角度来看，购房人、资金监管方、房地产开发商权责分配不对等，制衡机制不健全，尤其是银行作为资金出借方，同时还承担资金存放、监管职责，银行作为直接利益当事方，负责资金监管显然不够独立。

其中，购房人是绝对的弱势方，无论在全款模式下，还是按揭模式下，均已早早的的将资金支付出去，此时，购房人既失去了对资金的控制，也无法有效了解预付资金实际使用情况，同时，还未能收到交易对应标的——房产，风险自然最高，但是，分析发现，在格式合同模式下，购房人除了法律途径外（实际结果如何，早已被证实），几乎没有任何有效的能挽回损失或解决实际问题的手段，一旦房产项目烂尾，财物两空，几成定局；而，地产商自然获得并使用了预收的资金，银行则从法律角度可获得烂尾楼抵押物权。

另一方面，现有资金监管控制设计虽不完美，但只要严格执行，亦能基本控制资金违规使用风险，问题在于，该监管控制未得到执行，导致购房人预付的购房款，被脱离监管，提前与工程进度使用，或挪作他用。

从早年烂尾楼出现的偶尔见诸报端，到近年各城市频频出现，这个控制执行的问题早已不是新鲜事，只不过，各方并未重视，睁一只眼闭一只眼，未采取对应的整改措施。

要清楚，预售制，按揭模式，本身就是基于信用与信心的综合机制。

偶发的烂尾楼，并不会对房地产、金融市场沟通系统性的风险，但是，在经济下行压力较大的时期，接二连三的烂尾，会严重影响行业信心，而信心的不足，会直接导致房地产需求下滑，房地产企业资金压力进一步加大，而银行则更不敢对其授信，由此进入行业恶性循环。

预售制，是一种刺激消费和投资的有效机制，其风险比现售显然更大，但是，如上文分析，预售制的风险并不是不可控。

现阶段，老百姓最大的支出或资金投入，就是买房，很多人都是举全家三代之力，资金投入房产的同时，大家的消费性支出自然会有所控制，如此，不妥善控制预售制下的预付资金风险，对经济社会影响都是直接切巨大的。

在审计行业摸爬滚打这些年，经历的大小风险事件不在少数，有的解决了，有的则只能承受，有的跨越了，有的直接因此一蹶不振。

我们要认识到，天道轮回，因果转换，似乎世间苦果，如非天灾，皆为人祸。

我们要知道，天灾难测，人祸可防！

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