物业企业代收费管理存在问题及建议

民生无小事，枝叶总关情。为增进民生福祉，提升群众居住品质，临朐县审计局开展了物业企业代收费情况专题调研，与财政、住建部门及水电公司相关人员进行座谈交流，延伸31个住宅小区和15个物业公司，发现物业企业代收费政策落实中存在监管不到位等问题，从体制机制层面提出意见建议，促进职能部门履职尽责，堵塞管理漏洞。

一、存在的问题

（一）生活垃圾处理费政策执行不到位，存在监管漏洞。一是生活垃圾处理费征收单位未及时变更。依据《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务部门征收的通知》（财税〔2021〕8号）规定，自2021年7月1日起，垃圾处理费划转至税务部门征收，临朐县仍由住建部门征收。二是未向县城规划区内村（居）民征收生活垃圾处理费，村（居）民生活垃圾处理费全部由财政负担。三是垃圾处理费征收率偏低。2022年全县330个商住小区按70%入住率估算，每年应征452万元，实征111万元，征收率仅为24.6%。四是截留生活垃圾处理费问题比较普遍。相关部门单位信息不共享，对小区居民入住情况、减免对象等信息不了解，出现物业企业截留垃圾处理费问题。调查发现，近五年德美物业已收未缴148万元，三友物业已收未缴7万元，碧桂园物业应收18万元、实收2万元、近三年均未上缴。

（二）坐收坐支水费，导致财政收入流失。供水公司按规定应收取业主全部水费，并将水费中含有的污水处理费、水资源费等非税收入上缴财政，实际将部分小区用水量12%部分留作物业企业供水管理费，造成少交非税收入和税金及附加等问题。经调查，2022年11家物业企业少缴自来水费43万元，造成污水处理费11万元和水资源费7万元流失。

（三）物业企业无依据收取水电损耗，加重群众负担。大部分老旧小区所在物业企业以地下管网老化产生损耗为名，按实际用水量加成10%到15%或按固定金额加收损耗费，损害业主利益。小区配套公共部位尤其是防水、管网施工达不到质量要求，冻、堵、渗、漏现象时有发生，造成业主得不到有效服务，同时，业主大会或业主委员会缺位，有效运作的维权机制难以形成，导致业主与物业企业之间纠纷不断。

二、审计建议

（一）完善体制机制，规范物业管理。建议将规划区内村（居）民（包含安置小区居民）纳入收费管理范围；主管部门应对物业企业进行全面清查，追缴往年拖欠垃圾处理费；供水专营单位应全面准确核算收入费用，实现“收支两条线”，不得坐收坐支，避免财政损失；物业企业准确核算各项代收费，并建立空置房登记管理及减征台账，不得加收损耗。

（二）共享征管信息，确保应收尽收。住建、税务部门应建立征管信息实时共享机制，按照《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务部门征收的通知》（财税〔2021〕8号）规定，做好业务交接衔接和信息系统互联互通工作，住建部门负责征收范围、对象、金额的确定，及时将相关费源信息推送至税务部门，税务部门按照国库集中收缴制度规定，依法依规开展垃圾处理费征管工作，确保非税收入及时足额入库。

（三）改善硬件设施，维护业主权益。抓住老旧小区改造契机，通过政府补贴、企业自筹、用户出资等方式筹措资金，对老旧小区内地下管网进行改造，分批次推行智慧化水电表，将缴费模式由“业主-物业-专营单位”变为“业主-专营单位”，杜绝物业企业加收损耗问题，在提升物业管理品质的同时，维护业主权益。 

文章来源山东省审计厅，作者： 张晴，作者单位： 潍坊市临朐县审计局 版权归作者所有，观点不代表【审计网校】立场。部分图文源于网络，已标注作者信息，部分无法联系查明作者及首发来源，仅作学习研究之用，如涉版权，后台联系删除。