房地产企业：9大业务环节舞弊风险点

在地产企业内部审计监察工作中，根据过往的实战经验，对所涉及的业务环节存在的舞弊风险点进行了梳理，主要包括九个关键业务环节：拿项目、收地、规划报建、设计、招标、采购、工程建设、营销、物业管理。下面以表格形式将各环节重点关注内容进行罗列：

关键环节	反舞弊聚焦内容
1、拿项目环节	1、一级市场方式
	（1）优惠条件及返还款的落实（2）向其他开发商通风报信（3）"摆平费"
	2、二级市场（二手地）
	虚抬价格、吃回扣
2、收地环节	1、与合作伙伴
	（1）合同条件的遵守（2）我方利益的保护
	2、与拆迁户
	（1）赔偿标准的制定（2）赔偿款项的支付
3、规划报建环节	1、公关费用；2、政府部门推荐单位
	（1）借行业垄断推荐、指定单位
	熟悉行业相关文件政策，向相关部门机构了解情况，走访当地同类项目了解其解决方式，对所推荐单位的背景、实力、过往业绩等进行核查。
	（2）借项目环境（如村民阻工、各种黑白势力）推荐、指定单位
	现场了解情况，走访周边同类项目了解其解决方式，对所推荐单位的背景、实力、过往业绩等进行核查。
	（3）报建费用异常支出方式
4、设计环节	1、选型定板；
	2、技术标评审；
	主要审查是否有明显的倾向性，以及是否设置了不合理的技术门槛和前置条件；
	3、合同履行过程中涉及成本造价的方案及材料品牌变更审批，主要审查变更依据是否充分、是否存在由好变差、偷工减料等使公司经济利益受损的情况；
	4、外委设计院的选择，主要审查设计院的资质、实力和过往业绩等是否符合相关要求，并关注设计团队是否有挂靠知名设计院的情况。
	5、设计、施工捆绑招标项目的方案委托设计与审核，主要审查是否对企业资质这方面的特殊要求，为施工企业定制等情况
5、招标环节	1、招标文件完整性
	（1）招文编制阶段
	审查招文中工程范围、工程量、工期、现场环境、计价结算方式、资质及业绩要求等方面表述及要求的真实性和合理性（是否存在误导潜在投标者）。
	（2）标书发放阶段
	①审查未对资审合格单位发放标书的理由。
	②审查单位收到标书但未回标的理由。
	③审查标书发放时间、方式、实际接收人身份等有否异常。
	2、资格审查
	审查资格审查结论是否合理、属实（从资质、业绩、规模、产能等方面进行复核性调查）。
	3、评标定标
	（1）审查评标及拟中标单位推荐意见是否合理，相关结论是否属实。
	（2）审查评标标准与招文相关规定是否有实质性变更。
	（3）对原最低价中标单位弃标，后与次低价单位谈价并改由其中标的情况，价格比原中标价有大幅提高的，必须对弃标原因及是否属于围标进行审查。
	4、价格
	审查各投标单位的两次的报价情况，和价格水平。
	5、合同条件
	（1）审查合同重要条款与定标结果是否存在明显差异。
	（2）关注履约过程中变更工程范围、工程量、合同价格及付款方式等情况。
	6、外部投标单位串标、围标方面
	（1）审查投标文件格式、内容等，判断是否存在雷同等异常情况。
	（2）审查各投标的报价水平、二次报价价格调整情况等是否存在异常（是否存在其它投标单位串通抬高报价，以衬托中标单位所谓“低价”）。
	（3）审查各单位投标代表真实身份及现场表现是否属“打酱油”。
	（4）回访各投标单位主要业务负责人等，了解其对投标事务知情程度。
6、采购环节	1、供应商选择
	2、价格，通过市场询价审查价格合理性。
	3、数量与质量验收，检查到场货物的数量、规格和型号，核对是否与合同一致。
	4、库房管理情况
	5、材料领用确认痕迹
7、工程建设环节	重点审查桩基础、土方、勘察检测、标高测量等依靠现场验收确定工程量的施工项目，施工单位报验资料的真实性、准确性。
	重点审查工程中金额占比较大设备材料的品牌、型号、产地、质量等级、数量等是否与合同一致。
	1、土方工程
	2、各类委托签证
	（1）关于委托
	①审查委托的合理性（委托事项是否与合同约定的工程范围重复）。
	②审查委托的真实性（委托事项是否存在）。
	（2）关于签证
	重点审查关系到造价结算各项内容的真实性和准确性。
	3、各类临时工程
	4、设备、物料租赁
	5、计时工
	6、可回收物料
	7、材料验收、确认
	（3）关于验收
	①重点审查桩基础、土方、勘察检测、标高测量等依靠现场验收确定工程量的施工项目，我方人员验收意见的真实性。
	②审查主要设备材料的品牌、型号、产地、质量等级、数量等是否与合同一致。
	8、进度款支付
	审查付款节奏的合理性，重点关注对某些单位迅速付款或不合常理地拖延付款等倾向性付款情况。
	9、奖励条款执行
	10、结算
	关于工程结算
	（1）审查预决算审计部门大额核减意见未得到执行的原因。
	（2）审查在发生结算争议发生时，经常出现大幅让步的原因。
	（3）审查造价较高工程结算金额几乎不存在争议的原因。
	关于乙供材核价
	通过市场询价并根据公司制度相关规定，确定所核准价格的合理性。
8、营销环节	1、各类媒体、户外、网络、短信广告发布。
	（1）广告投放方面，通过市场询价确定价格和折扣的合理性，并检查广告是否真实投放（如广告投放版面、数量、时段等）；针对短信发送，可抽查回访短信公司数据包中电话号码，并现场了解短信发送后效果。
	（2）推广活动方面，通过市场询价确定推广活动价格的合理性，并现场了解活动实际配置是否符合合同约定。
	2、开盘、促销活动流程合规，是否存在舞弊空间
	3、沙盘、模型制作费用
	4、销售折扣、减免管理费等优惠政策执行
	主要审查“老带新”、骨干推荐、团购、特别折扣、送物管费等特殊销售成交相关优惠的申请、审批及领取资料，并通过回访相关利害关系人，以核查是否存在弄虚作假和舞弊问题。
	5、退房、换房、更名合规合理性，是否存在利益输送
	6、礼品发放管理情况
9、物业管理	1、维保修，主要审查施工内容、工程量、所用材料品种数量等是否存在弄虚作假。
	2、各收费项目（停车场、园区场地租赁、园区广告、会所、运动中心等），重点关注收费流程等有否漏洞，是否存在侵占公司财物情况。
	3、劳务外包，包括保安，保洁，是否存在吃空饷，利益关联，利益输送。

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